Que risquent les squatters et les locataires défaillants depuis la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023 ?

Squatter est le fait d'entrer dans un lieu par effraction (après avoir forcé une serrure, cassé une fenêtre...), tromperie, menace ou violence, pour l'occuper sans l'autorisation de son propriétaire.

Cet agissement constitue d’ailleurs une infraction pénale (Art. 226-4 du code pénal). 

Cet agissement ne doit pas être associé à celui du locataire défaillant qui refuse de quitter le logement après la fin du bail et sans l'accord du propriétaire, même si la finalité reste la même. 

Ce locataire n’est pas un squatteur mais un occupant devenu sans droit ni titre. 

Pour lui faire quitter le logement, il faut respecter la trêve hivernale qui est une période pendant laquelle il n'est pas possible d'expulser le locataire qui n'a pas de solution de relogement, même lorsqu'un jugement définitif d'expulsion a été rendu à son encontre. L'expulsion doit être reportée après la fin de la trêve hivernale. Généralement, la trêve hivernale va du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. 

Dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s'applique pas. Leur expulsion ou évacuation forcée peut avoir lieu quelle que soit la période de l'année. 

Face à l’augmentation de ces comportements illicites, la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » ou « Loi Kasbarian » a été adoptée.

Elle tend à apporter une meilleure protection du propriétaire d’un bien immobilier confronté à un squatteur ou un locataire défaillant. Elle tend également à durcir les sanctions contre ces derniers. 

Ainsi, cette loi : 

• réduit les délais de la procédure d’expulsion du locataire tant au stade de la saisine du juge qu’au stade pour exécuter la décision d’expulsion.
  • Avant, il fallait attendre 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour pouvoir saisir le juge. Aujourd’hui, le délai a été réduit à 6 semaines. D’ailleurs, cette loi a rendu obligatoire l’insertion de la clause résolutoire dans le bail d’habitation (article 24 dans sa nouvelle rédaction de la loi n°89-465 du 6 juillet 1989)
     
  • l’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que les délais pour quitter les lieux ne peuvent être inférieurs à 1 mois ni supérieurs à 1 an.
     
• sanctionne par de lourdes amendes les squatteurs et les locataires qui ne quittent pas le logement alors qu’une décision de justice ordonnant leur expulsion a été prononcée à leur encontre. Les squatteurs risquent également des peines de prison.
  • Le squat d’un domicile alors sanctionné à l’article 226-4 du Code pénal par une peine de 1 an de prison et 15 000 euros d’amende a été triplé. Désormais, cette infraction est réprimée par une peine de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
     
  • La loi a créé deux nouveaux délits :
    • nouvel article 315-1 du Code pénal qui élargit la définition du squat et sanctionne le squatteur qui risque, au total, 4 ans de prison et 60 000 euros d’amende.
    • nouvel article 315-2 du Code pénal qui concerne à la fois les squatteurs et les locataires qui se voient opposer une décision d’expulsion du bien mais se maintiennent malgré tout dans celui-ci. La sanction est une amende pouvant aller jusqu’à 7.500 euros. 

Si votre résidence principale ou votre résidence secondaire (meublée) est squattée, ou si votre bien immobilier mis en location est occupé par le locataire devenu sans droit ni titre, vous ne devez pas forcer par vous-même les squatteurs ou cet occupant à libérer le logement. Vous devez engager des démarches pour obtenir leur expulsion ou évacuation forcée. 

Le Cabinet FIDELIS pourra vous aider dans vos démarches et saisir la juridiction compétente.